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房屋买卖

购买二手房的法律与政策

发布时间:12-06-06  作者:  热度:Loading...  TAG标签:  返回
购买二手房的法律与政策
发布日期:2012-06-05 13:40:59  来源:中顾法律网  作者:应小军

  中顾法律网司南:我国对于买卖二手房,不仅仅涉及到法律,还涉及部门、地方的法规、规章制度,二手房的买卖过程中会出现各种各样的问题和隐患,不论买方还是卖方都应当对对方的资质、产权等信息进行确认,否则可能赔了金钱又赔房。我们邀请到应小军律师为大家讲解,购买二手房的法律与政策。

  ●本期嘉宾

  应小军律师通过近十年的执业积累,在处理经济、民事合同纠纷,人身损害赔偿纠纷、婚姻遗产继承纠纷,知识产权(商标)纠纷,劳动争议,大型工程、房产纠纷等诉讼方面积累了丰富的专业经验。此外在长期担任企业的常年法律顾问中,处理了大量的企业对外经济纠纷、股权纠纷,企业劳动争议、工伤事故等公司法律事务方面,积累了较丰富的实践经验。应律师在长期执业中形成了严谨、细致、全面、稳健的个人工作作风,诚恳细致、尽心尽责、优质高效专业地为当事人提供法律服务是本人的工作宗旨。

  ●本期访谈

  ☆关于二手房的法律法规

  对于买卖二手房,不仅仅涉及到法律,而且还涉及部门、地方的法规、规章制度,并且在处理房屋买卖争议中,最高人民法院为了能统一裁判尺度,为能更好的解决争议,出台相关的司法解释,有些地方法院在涉及到一些司法解释未规定的问题,往往会出台审判的指导意见。因此,很难用一段话或者一段文字去概括法律对二手房买卖合同的具体规定。一般情况下,常用的法律规定如《中华人民共和国合同法》中对买卖双方权利和义务的规定,如《办理房屋委托书公证的指导意见》中对授权卖房公证内容的相关规定,如《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》关于房屋登记的相关裁判规定等等,这些都将会成为二手房交易中出现纠纷的适用法律的依据。

  ☆购买二手房,隐患重重应注意

  1、签订买卖合同主体不合格,致使买卖合同无效或者被撤销

  卖房者系非房屋产权者本人,这种一般有两种情况,一种是遇到了诈骗,即卖房者伪造相关证件虚构相关事实,让购房者上当以骗取房款。另一种情况往往遇到卖房者系房屋产权人的亲朋好友,在没有明确的授权下以产权人的名义卖房,这时若产权人没有对买卖合同进行追认,那么买卖合同不生效。

  卖房者声称有卖房的授权书,但授权存在瑕疵。主要是涉及到授权书的存在造假,购房者没有仔细了解授权的范围以及授权的有效期,致使房屋所有权人以超出授权范围或者有效期已过而不认可卖方者与购房者签订的房屋卖买合同。

  2、卖房者隐瞒房屋存在的权利瑕疵。

  房屋被法院查封,或者已被抵押或存在权属争议等问题。有些卖房者在签订合同之前故意隐瞒房子被查封或者抵押的事实,往往购房者支付了部分或者全部房款后在办理过户手续时才知道上述事实,这时落得个部分房款已落放对方口袋,而房子却无法过户自已名下的悲惨结局。

  还有一种情况是在购房时房屋并不存在法院查封或者抵押的事实,购房者也出于谨慎到房管局了解房屋的状况,但等过户交易时发现就在前几天被法院查封。这种情况一般让人防不胜防,往往出现在房东在外欠了巨额债务,房东本人很清楚,自已将会被起诉,且会法院查封,于是赶在被法院起诉前将房子卖掉,若运气不好的购房产在办理过户时,被法院凑巧前一天查封。当然这种极端的案例不多,但确实存在。

  3、欠物业管理费和其他费用的房屋。

这种往往是购房者没有向卖房者了解所买房屋是否拖欠相关的物业费用等,致使交易完毕后,物业公司或者其他相关单位会拿着欠费单向房东追讨费用。

  4、卖房者隐瞒存在相邻权纠纷,使得最后由购房者买单。

这种情况虽然不多见,但却实也发生过,卖房者在卖房时隐瞒与邻居的相邻权纠纷,而且该相邻权已被法院判决,即要求该卖房者拆除露天阳台的玻璃房。而当初买房者正是看中该阳光房才愿意出比较高的价格购买。如今确面临着法院的强制执行拆除玻璃房。因此,对于这种特殊的情况,作为购房者应当在合同中将特殊的要求加以约定,例如约定若该除玻璃存在被合法拆除的情况下,卖方应当承担何种法律责任。

  5、卖房者配偶一方不知情的情况下,擅自与购房者签订买卖合同。

这类情况二手房交易中经常遇到,而且往往有时另一方以不知情为由起诉到法院要求确认买卖合同无效或者撤销买卖合同。对于这种情况下,只要购房者是善意的买房者,不知道夫妻一方擅自卖房的事宜,且房子已过户则一般都认定有效。倘若购房者知道夫妻一方擅自售房而与之签订合同的,那么合同则可能被撤销而返还房屋。

  ☆签订二手房买卖合同应确认各项信息

  1、多了解房屋的各种状况。

  对于购房自已居住的购房者而言,就需要了解房屋各种的状况,这样才不会因为不了解情况而匆匆的签订房屋卖买合同,购买了自已不称心的房屋,这时后悔莫及。

  首先购房者应当实地了解房屋的建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高等。

  其次另外房屋小区状况也需要了解,如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

  最后重要的是了解房屋的产权是否存在产权瑕疵,如房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。

  2、确认卖房者的身份。

  (1)、二手房交易的卖房者一般情况下为房屋的产权人,因此,购房者有权要求卖房者出示房屋三证,以便核实卖房者是否系房屋产权人,由于社会上假证泛滥,因此建议购房产委托律师到房管局核实证件的真实性。

  (2)、若不是房屋的产权人,则就需要卖房者出示房屋的产权人的授权书,而且最可靠的系经公证过的授权书。面对现在造假的盛行,若条件允许建议到出具公证书的公证处了解公证书的真实性。另外,对于授权公证书的内容也需要了解清楚,包括授权的内容,如是否有权代收房款,授权书的有效期等。

  3、若房屋产权人存在共有权人,则需要了解以下事实。

  (1)卖房者离异的,应核实离婚协议书或法院判决书中对房屋产权的归属,以及上述法律文书的真实及有效性。

  (2)卖房者有配偶或者有其他共有权人的,则为了交易的安全性,则要求卖房者的配偶或者其他共有权人在买卖合同上签字,以防止配偶另一方或者其他共有权人以不知情为由否认交易的效力。

  4、买卖合同的各种条款要理解清楚,需要约定的权利和义务要形成书面化,以防止口说无凭。

  (1)付款。 支付房款是购房者主要义务,一般有一次性付款或者分期付款两种方式。对于前者则一般都是在买卖双方充分的基础上才会选择,但这种方式建议不要采取,因为这种情况下,购房者将会承担“丢了夫人又折兵”的巨大风险。

  所以,一般建议采取分期付款,即签约时购房者支付一部分首期款。办理买卖合同登记及过户手续后支付一部分。房屋三证过户到了购房者名下支付一部分,最后的尾款等房屋实际交付给购房者后再支付。

  (2)、对于购房者需要按揭贷款支付房款,特别是若按揭无法办理成功则无法支付房款的购房者,则应当特别明确无法办理按揭款,购房者可以解除合同,退还已支付的房款,并不承担违约责任的类似条款,以防止无法办理按揭而不能支付房款而被卖方追究违约责任。

  (3)、其他应注意的条款。

  物业费、水电费等承担方式。通常购房者自收房后开始缴纳,卖方应提供此前最后缴费证明。

  (4)房屋灭失的风险。须明确交房后房屋灭失风险由谁承担,未约定则由购房者方承担。

  (5)户口问题,特别对于购买学区房的购房者而言,户口问题比房屋问题更重要,因此,购房者需要了解房屋中户口登记情况,建议买家聘请律师向当地的派出所调查房屋的户籍信息,以及了解对方还是否占用着学区名额。由于法院不受理迁移户口问题,因此建议在合同中约定相应的违约责任。当然,对于购买学区房的购房者而言,仅仅用违约金条款是不够的,建议增加若户口不迁出,则购房者有权退房并赔偿损失的约定。

  ☆纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响,购房者能否以此为由解除合同

  对于该法律问题,目前全国司法审判中并没有一个一致的法律意见,而最近浙江省高级人民法院出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》,本人觉得该意见对处理此类案件提供了比较正确的处理方式,值得全国推广。

  意见根据不同的情况而作出不同的认定,真正做到了公正、公平、合法。

  对于按揭款因调控政策影响而无法办理而要求解除合同,法院是否支持。

  对于该问题,意见分三种情况。

  第一种情况,合同在调控政策前签订,而且合同中没有约定以按揭款方式作为付款方式。对于这种情况,如果购房者以其受限贷影响而无法履行付款义务而要求解除合同的,法院不支持。

  第二种情况,合同在调控政策前签订,而且合同中约定了以按揭款方式作为付款方式。对于这种情况,购房者若能证明确实因为限购贷政策使其无法继续履行合同,则法院可以支持,

  第三种情况,合同在调控政策前签订,在调控政策后实施,如果购房者未提出解除合同,经出卖房催告仍未解除或者履行合同,那么,如果出卖房可以有两种选择,即可以要求解除合同或者继续履行合同并同时可以要求购房者承担违约责任。

  对于因禁购、限购政策无法履行合同,购房者提出解除合同,法院是否支持。

  对于该问题,意见分为三种情况

  第一种情况,合同在调控政策前签订,确实因限购、禁购政策而导致无法继续履行的,购房者和出卖方可以请求解除合同,法院可以支持。对于该种情况,作为购房者不仅可以解除合同,而且可以要求出卖方将收取的定金或者购房款返还给购房者。

  第二种情况,调控政策实施后,因一方当事人隐瞒或虚构事实情况,导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行,另一方当事人请求依法变更或撤销合同,并要求对方当事人承担其因此所受损失的,可予以支持。双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定,一方当事人请求确认合同有效、继续履行的,不予支持。

  对于上述情况,作为购房者而言如果能够证明因为出卖房隐瞒或者虚构事实,致使购房者签订了房屋卖买合同,而在履行中却因限购、禁购政策无法履行合同的,购房者可以选择撤销合同或者变更合同,并且可以要求对方承担为此所受的损失。

  为规避限购、禁购政策,以他人名义买房,购房者能否请求法院确认其为房屋产权人。

  对于该问题,法院明确的规定,在调控政策不充许取得产权的情况下,实际购房了是无法请求法院确认其产权人的。相反,如果将来调控政策改变,且充许这种实际购房者能够取得产权证的情况下,法院可以确认其为产权人。

  上述的指导意见适用范围为浙江省范围内,因此并不能为全国法院适用,但对于其他省份而言具有相当的参考价值。



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