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房屋买卖

房产新政下,房屋买卖纠纷如何处理?

发布时间:12-05-22  作者:  热度:Loading...  TAG标签:  返回
处理这类揪纷,应注重以下两点:

1、房产新政策是否属于不可抗力?

有些购房人认为楼市新政属于不可抗力,因而可以毁约。根据法律规定,这种认识是错误的。

对于“不可抗力”,法律有明文规定。《民法通则》第153条明确规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定,不可抗力应表现为一种客观情况,且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。而且,不可抗力的事由要发生在合同履行期间。也就是说,在签订合同的时候“不能预见”。

国家政策的出台是否能构成不可抗力,应视情况而定。符合不可抗力条件的即构成,不符合条件的不构成,并不是所有的政策都构成不可抗力。从2007年“9·27”房贷政策到2008年底的救市政策,再到今年的“新国十条”,房地产信贷政策多变已是众所周知的事实。而且在“新国十条”出台之前,两会代表、国内主流媒体都曾痛批高房价,并预测中央政府会出手打压楼市,房地产调控政策并非不具有可预见性,且并非不能克服,因为该政策只是引起付款方式的变化,不会导致买卖无法完成。因此,近期的楼市新政不属于不可抗力,效力不能高于合同约定。购房人能否毁约退房,关键要看合同是如何约定的。

当然,如果在房屋买卖合同中有这样的约定:“若因为银行的原因而非贷款人的原因,导致贷款无法办理,则双方可以终止或者解除合同。”此时,购房人因首付款增加而要求解除合同,是合理的,不算违约。因为银行调整贷款比例是银行的单方行为,并非贷款人的原因,所以原来购买人计划贷款的款项批不下来,购买人就可以依据合同约定解除合同,不承担违约责任。 如果在合同中有这样的约定:“购买人若不能办下贷款,则更换银行办理,如果仍然不能办下贷款,则购买人需要及时补足购房款项,否则视为违约。”也就是说,讲明贷款批不下来可更换银行,如果还批不下来就得自己补前,这笔多出来的前只能由购房人自己承担。合同中有这样的约定,购房人想毁约就要承担法律责任了。

2、毁约后购房定金能否退还?

在商品房开发过程中,开发商经常采取商品房预售的方式筹集开发资金。商品房预售时,买卖双方往往不签订正式合同,而签订一份认购、订购、预订协议,由买受人交纳一定数量的定金,作为对双方签订正式合同的担保。

上述定金由买卖双方在认购协议中约定,具有我国《合同法》规定的“定金”的性质,即交付定金的一方不履行合同的,无权收回定金;收受定金的一方不履行合同的,应双倍返还定金。只是《合同法》规定的“定金”是履约定金,而上述定金的性质则属于订约定金,即合同双方当事人保证与对方签订正式合同。

由于《合同法》未规定订约定金,故在司法实践中争议很大。于2003年6月1日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同揪纷案件适用法律若干问题的解释》第四条对订约定金的性质予以明确,该条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”根据上述规定,毁约后定金能否退还,则要根据不同情况进行处理。对于一手房买卖,购房人同开发商签订了认购书并交付了定金,若购房人在新政出台后,预期房价下跌不按照约定时间去签订正式合同,则要承担违约责任,定金不能要回。如果按照约定时间同开发商商谈正式合同的签订问题,双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款,进行协商不能取得一致原因而未能签订正式合同,则系非因一方原因,而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订,双方对此互不承担违约责任,开发商应将定金原额返还,而不应适用定金罚则。

因根据楼市新政中关于停止给异地置业者贷款的规定,买方无法贷款购房,则可视为情势变更,在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下,应当依据公平原则免除买方的责任,定金应予退还。

而对于二手房买卖,买方签约并交了定金后,若预期房价下跌而毁约,定金也要被没收。此外,买方还应承担违约责任,赔偿卖方的预期利益损失,即房屋贬值损失。比如由于政策出台后房价迅速下跌,买方毁约,导致卖方因房价贬值损失50万,则卖方除没收定金外,认为仍不足以弥补损失,可以向买方追讨房屋贬值损失。

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